賃貸住宅経営セミナー

2008年10月25日　読売新聞主催・大和ハウス後援で行われた 「賃貸住宅経営セミナー」のビデオです

別ウィンドで開く場合は→ 再生

２００６年９月１６日の賃貸住宅フェアー大阪でのセミナー音声

別ウィンドで開く場合は→ 再生

間取りと広さ

Bタイプのお部屋102号、402号ですLDK、洋室、廊下、洗面所などを含めた占有面積は62.7平方メートルです。これから全面改修工事を行い下記のような間取りに生まれ変わるお部屋です。

リノベーション完成予定は2008年12月末頃を予定しております。

条件等

室内のご案内

室内の詳細につきましては後日ご案内させて頂きます。

決定事項を少しだけ紹介すると（写真はイメージですまた、仕様は多少変更される場合があります）

室内設備

白を基調としたトイレに、洗浄便座取り付け済みです。

快適に清潔に毎日ご利用頂けます。

1216サイズと賃貸住宅ではユッタリとしたタイプを採用しました。

ガス給湯器は湯沸し専用ですが、お風呂のリモコンで最適温度に設定して頂けます。

洗面台はシャワーつきの750mmタイプを設置します。

風邪を引いて風呂には入れない！そんな時でも、洗面台で洗髪が可能です。

キッチンは、タカラ製システムキッチン1800mmタイプを導入

コンロは写真と異なり、3口のIHクッキングヒーターを導入しますので、安全です。

しかも、汚れが付きにくいので清潔キレイなキッチンです。

ダイニング横の壁面にはアクセントカラーのクロスにピクチャーレール＆スポットライトを取り付けます。

思い出の写真や絵画などお好みでお飾り下さい。

セキュリティー＆情報

玄関キーは通常の鍵に加えて、デジタル式のオートロックを導入

ドアを閉めると自動的に鍵か掛かるので、閉め忘れることがありません。

また、玄関ドアホンにはカラーモニターと、来客を記録するタイプを導入します。

• LDKはもちろん、両個室には無料でインターネットが利用できるLAN端子を取り付けています。入居したその日からインターネットをご利用頂けます。
• テレビも全室デジタル放送対応！BSデジタルやE2byスカパーもご視聴頂けます。（有料チャンネルは契約が必要です。CATV対応）
• 電話のモジュラージャックも全室に設置済み

省エネ＆エコ

• リビングには省エネ大型エアコンを設置済み
• 玄関照明はセンサーで自動点灯。きり忘れでの無駄な電気代が掛かりません。
• トイレもセンサーで自動点灯、使用後数分間自動的に換気扇が動くので、きり忘れでの無駄な電気代が掛かりません。
• 全室、リモコン式照明取り付け済み。

内装のカラー

内装材は全体に明るい色のものを導入予定です。

室内のドアやクローゼットの扉はダイケンのネオホワイトタイプを使用する予定です。

リビングや個室の床は白木調のピータイルを、廊下は光沢タイプのピータイルを使用する予定です。

灘ハイツ102号室

灘ハイツ102号室は、おそらくお風呂からの漏水が長期間続いていた部屋です。

玄関枠の下側がサビ、室内の根太も一部腐っています。アルミサッシも歪んでキチットしまらない所があります。

簡単なリフォームだけではどうしようもない状態です。

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灘ハイツ402号室

灘ハイツ402号室は、滞納、引きこもり者が住んでいた部屋です。

アルミサッシが歪んでキチットしまらない所があります。また、結露でクロスのはがれやカビが発生しています。

この部屋も簡単なリフォームだけではどうしようもない状態です。

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2008年10月17,18日　インテックス大阪

2008年10月17,18日に行われた賃貸住宅フェアー2008IN大阪のセミナーレジメです。

スキャナー読み込みに失敗して反転しているものもありますので、プリントアウトしてみてください

• 不動産実務者向けセミナー「失敗しない入居審査と家賃督促業務　pdf」
• 不動産実務者向けセミナー「成約率を高めるメール対応術　pdf」
• 不動産実務者向けセミナー「入居率が向上する物件の商品化　pdf」
• ユナイテッドワークス「老朽アパート再生の軌跡　pdf」
• ホープハウスシステム「お金を掛けずに成功するリフォーム戦術　pdf」
• がんばる家主の会「実践!!誰でも出来る家主の満室経営塾　pdf」

大規模改修2007年

• 伊万里建設竣工引継書類表紙と緊急連絡先pdf
• 伊万里建設下請け業者メーカー一覧pdf
• 伊万里建設機器リスト仕上げリストpdf
• ミツワテック竣工引継書類表紙と緊急連絡先pdf
• ミツワテック下請け業者メーカー一覧pdf
• ミツワテック機器リスト仕上げリストpdf
• オームデンキ担当工事機器リストpdf

2008年3月A-1号内装工事

• オームデンキ機器リストpdf

間取りと広さ

Eタイプのお部屋304号ですLDK、洋室、廊下、洗面所などを含めた占有面積は53.5平方メートルです。下記のように古い3DKの間取りから全面改修を行ったお部屋です。

条件等

室内のご案内

では、室内にご案内させて頂きます。

玄関

玄関です。玄関収納も設置しております。玄関部分に関する詳しい説明は→玄関ドアなど玄関の設備のご案内をご覧下さい。

北側のLDK

内装材や照明器具に関する詳しい説明は→その他設備に関するのご案内をご覧下さい。

システムキッチン

システムキッチンに関する詳しい説明は→システムキッチンのご案内をご覧下さい。

洗面所

洗面所に関する詳しい説明は→洗面化粧台のご案内及び室内洗濯機置き場のご案内をご覧下さい。

浴室

浴室に関する詳しい説明は→ユニットバスのご案内をご覧下さい。

トイレ

トイレに関する詳しい説明は→トイレのご案内をご覧下さい。

東側洋室

ベランダ

西側ベランダに設置している給湯器です。追い炊きもOKです

しげ八店舗の調査

地下漏水を補修するため、しげ八さんの厨房を調査してきました。

厨房の排水は左側洗い場の排水と、中央部床に排水口があります。

これが床部分の排水口です。

こちらが、洗い場排水口の配管です。

床がいつも濡れている

床部分の排水口ですが、周りが濡れています。

しげ八さんは水を流して洗っていないが、給湯器を使うと床が濡れてしまうという事でした。

下記がしげ八さんの洗い場です。3つの蛇口のうち真ん中が給湯です。

給湯を使う時はスイッチを入れて、給湯器の蛇口をひねって使っているそうです。

そうしないとお湯が漏れてくるそうです。

流し台の裏を覗くと、給湯接続部分からかなり多量に水漏れを起しています。

給湯の接続をやり直し、床を濡れないようにすれば地下への漏水の大部分は無くなるのではないでしょうか

Bタイプは4階の402号、1階の102号が空室になっています。

給排水の入れ替えが出来るのか調べてみました。

402号室

402号室の排水はパイプスペースすぐに所に見えます。

給水もすぐ横に出ています。

給水側は屋上から配管を差し込んでいき、パイプスペース内でジョイントすれば全て新しく更新できるように思います。

102号室

102号室の排水は地下の駐車場に出ていました。

給水も402号同様、屋上から差し込んでいけば新しく更新できるのではないでしょうか

リノベーション時期

A,Bタイプで来年2件の空室が発生すると仮定します。

来年、4件でリノベーションすれば建築コストが削減できますが、2室1年分を空室のまま放置することになります。

仮にリノベーション後、賃料が8万円になるなら、2室16万掛ける12ヶ月　192万の機会ロスが発生する事になります。

建築コスト上昇分と機会ロスを天秤にかけて補修時期を決める必要があります。

間取りと広さ

A-1のお部屋は和室とキッチンがある1Kで占有面積は25.7平方メートルです。リノベーションを行ったお部屋ではありませんが、リフォームできれいに仕上げました。

こちらのお部屋は入居者が決まり契約済みとなりました。

入居のお申し込みは→入居申し込み方法（神戸市東灘区のリノベーション賃貸マンション灘ハイツ）のページをご覧下さい。

室内のご案内

では、室内にご案内させて頂きます。

玄関

A-1ルームの玄関です。人が近づくと点灯するセンサー照明を取り付けていますので、帰宅したら自動的に玄関灯が点灯します。玄関鍵もピッキングされないようディンプルキーを採用しております。

玄関は１．５畳と1Kにしては広めの玄関です。

電気は主幹30Aの5回路と1Kにしては充分な容量を取っております。

内玄関の照明もセンサー式で人が近づくと自動点灯します。

和室

和室は4畳半に少し板の間スペースがあります。

こちら押入れ側です。

押し入れは奥行き70cm幅は2m70cmありますので収納スペース万全です。

和室から玄関方向を見た写真です。

和室からキッチン方向を見た写真です。

和室の壁面にはハンガーなど万能的に利用できるステンレスポールを取り付けております。

ルームエアコンも取り付け済みです。

アンテナ、電話はもちろんLAN端子も備えた情報コンセントを設置しております。インターネットはLANケーブルを差し込むだけで無料でお使い頂けます。

玄関ドアホンはテレビモニター付き、ボタン一つで外の様子を確認できます。

和室の照明はリモコン式の直付け照明を取り付け済みです。

キッチン

こちらがキッチンです。

キッチンから洗面台方向を見た写真です。

流し台は165cm幅のタイプを設置済みです。

水栓はシングルハンドレバータイプです。

洗面所

こちらが、洗面台です。

洗面台の横が洗濯機置き場となっております。

洗面所に給湯器用リモコンを設置しております。追い炊きは出来ませんが、ボタン一つで自動お湯はりをしてくれます。

洗面所の照明もセンサー式で、人が近づくと自動点灯します。

浴室

こちらが、お風呂です。

トイレ

こちらがトイレです。

トイレの中にも収納スペースを確保しております。

ノーリツ「べステ」

リノベーションを行った、103号室、203号室、205号室、303号室、304号室、305号室、403号室、404号室、405号室にはシステムキッチンとしてノーリツのべステシリーズを採用しました。カラーは103号室、203号室、205号室、303号室、403号室が下記のような木目調180cm幅

304号室、305号室、404号室、405号室は下記のようにグレー色180cm幅を採用しました。

205号室だけは木目調210cm幅のシステムキッチンを採用しました。

キッチンの収納

開き扉タイプですが収納スペースもキッチリ確保しました。

下記が天袋の収納スペースです。

万一地震が起こった場合でも天袋の物が落下しないように耐震ラッチを取り付けています。地震が起こると自動的にラッチが働き天袋のドアがロックされる仕組みになっています。

下記が流し台下の収納スペースです

下記はコンロ下の収納スペースです。クッキングヒーターにてんぷら鍋が付属していましたので、こちらのお鍋もよろしければお使い下さい。

IHクッキングヒータ

コンロには3口のIHクッキングヒーターを採用しました。一口だけはラジエントヒーターになっていますのでIHクッキングヒーターに対応していないアルミの鍋でもお使い頂けます。

電気式ですが魚焼器もついております。上下のヒーターが交互に焼き上げますので、魚をひっくり返す手間がありません。

一押しするとツマミが出てきます。このツマミを回す事で火力調整ができます。個々のヒーターにはタイマーもついていますので、豆を弱火で長時間と言う作業も簡単に行えます。

火力調整によって、ランプの色が変りますので、加熱中かどうか、火力の状態はどうかなどが一目でお解り頂けます。

流し台

流し台の排水口にはステンレスの網とキャップが付属しております。定期的なお手入れが必要ですが清潔にお使い頂けます。

換気扇

換気扇には強弱切り替えとランプのスイッチがついています。金属製のフィルターもついています。

もちろんフィルターを取り外しの掃除や内部の掃除も出来ます。

その他

キッチン前面パネルにはコンセントと給湯器のスイッチを配置しております。

洗面化粧台

リノベーションを行った、103号室、203号室、205号室、303号室、304号室、305号室、403号室、404号室、405号室にはイナックスの洗面化粧台を採用しました。カラーは103号室、203号室、205号室、303号室、403号室が下記のように扉が木目調のタイプです。

304号室、305号室、404号室、405号室にはグレーのタイプを採用しました。

洗面台説明

洗面台の蛇口はシングルハンドレバーです。蛇口はスイッチ切り替えでシャワー水とストレートが切り替えられます。

洗髪をする時のために、蛇口を少し高めにセットするとこが出来ます。

さらに、蛇口部分だけを引き出して使うことも出来ます。

洗面化粧台の収納部分です。通常は排水パイプが中央にある為、収納に困るのですが、このタイプは排水パイプが右奥にある為、広い収納スペースが使えます。

換気口の手入れ

洗面所には換気口が付いています。

換気口のフタを外すとフィルターが付いていますので定期的なお掃除をお願いします。

トイレ

リノベーションを行った、103号室、203号室、205号室、303号室、304号室、305号室、403号室、404号室、405号室にはTOTOのシンプルなトイレを導入しました。

洗浄便座は取り付けておりませんが、コンセントは設置済みですので、入居後洗浄便座を取付けていただく事ができます。

トイレには換気扇連動型センサー照明を取り付けています。トイレに入れば人を検知し自動的に照明と換気扇が動作します。人が居なくなると照明が消え、換気扇は数分遅れて止まる仕組みです。

タオルリングとペーパーホルダー

タオルリングとペーパーホルダーはシンプルなタイプを採用しました。

換気口

トイレには換気口が付いております。カバーを外すと中にフィルターが付いていますので、定期的なお掃除をお願いします。

トイレのクロスは『汚れ防止壁紙』です。たばこのヤニなどの汚れが付きにくい上、雑巾でゴシゴシこすっても大丈夫な壁紙です。

リノベーションを行った、103号室、203号室、205号室、303号室、304号室、305号室、403号室、404号室、405号室には INAXの1216サイズユニットバスを導入しました。

浴室内にはミラーやシャンプー置き場も設置しております。

混合水栓はシングルレバータイプではありませんが、横に給湯器のリモコンが付いていますので給湯温度を自由に設定していただけます。

給湯器のリモコン

給湯器のリモコンで自動お湯張りや追い炊きはもちろん、台所リモコンとの通話も可能です。

細かな設定はリモコン下部の操作扉を開ける行えます。

浴室乾燥機

浴室には電気式ですが浴室乾燥機を設置しております。雨天や急ぎの洗濯物、外に干したくない下着などにご利用下さい。

浴室乾燥機には下記のようにフィルターが付いています。お手数ですが定期的なお掃除をお願いします。

約室乾燥機の下には、下記のように物干し竿が置けるようになっています。

使わない時は、奥の保管スペースに物干し竿を置けるようになっていますので、入浴時に邪魔になりません。

浴室排水口

ユニットバスの排水口です。

排水口は簡単に開けられます。湯垢や髪の毛などが溜まりますので、定期的なお掃除をお願いします。

風呂給等口

浴槽内部の給湯口です。

こちらも、分解して掃除できるようになっています。

洗濯パン

リノベーションを行った、103号室、203号室、205号室、303号室、304号室、305号室、403号室、404号室、405号室には洗面所に洗濯機置き場を設けています。

大きさは標準的な64cm角のタイプです。2槽式洗濯機の設置はできませんのでご了承下さい。

洗濯機用水栓

洗濯機用の水栓は全自動洗濯機の圧力ホースがそのまま接続できるタイプを取り付けています。写真の方向に曲げておけば出っ張りも少なく、万一ホースが抜けても自動的に水を止める機能も付いています。

排水口

洗濯パンの排水口です。

排水口は分解できますので、定期的なお掃除をお願いします。

玄関ドア

リノベーションを行った、103号室、203号室、205号室、303号室、304号室、305号室、403号室、404号室、405号室には 三和のマンションドア、セレドールエルマーノのビーズゴールド色を導入しました。防火性、遮音性も従来の扉に比べて大幅にアップしました。

玄関ドアには鍵無しで入室できるテンキーロックを取り付けています。お好きな番号を登録しておけば番号入力だけで開錠ができます。耐ピッキング性能も10分以上を確保しております。

玄関の横にはカメラ付きドアホンを設置しております

こちらがドアの内側です。ドアスコープやドアガード、郵便受け箱も取り付けています。写真には写っていませんがドアクローザーも付いていますので、ユックリ静かにドアは閉まります。

玄関収納庫です。

内部は下記のようになっています。１５足の靴が収納可能です。

リビングにはドアホンのモニターを設置しております。顔を見ての対応はもちろん、静かに外の様子を伺う事も可能です。